Рынок земель Подмосковья: мифы и факты

Московские особняки снаружи и внутри

Ипотека вскоре перестанет дешеветь?

Что мы хотим от загородного дома?

Торговая недвижимость: снять или купить?

   
Реклама





Главная | ЖКХ | Реформа ЖКХ, управление домом | Кто будет нами управлять


Будут ли созданы ТСЖ в большинстве домов? Придет ли частный бизнес в сферу управления жилыми домами? Реально ли преодолеть монополизм в сфере ЖКХ?


домБудут ли созданы ТСЖ в большинстве домов? Придет ли частный бизнес в сферу управления жилыми домами? Реально ли преодолеть монополизм в сфере ЖКХ?

ЕВГЕНИЯ ЮНИСОВА - Наш постоянный эксперт и руководитель НП "Управдом", высказывает свое мнение по целому ряду актуальных вопросов, которые волнуют сейчас всех.

Реформа ЖКХ для России - не спонтанное, сиюминутное решение, а процесс, идущий уже более десятка лет. И претворение в жизнь этой реформы весьма логично. Суть реформы состоит в том, чтобы повысить качество услуг ЖКХ, эффективность затрачиваемых финансовых и энергетических ресурсов, создав на этом рынке здоровую конкуренцию. Наряду с привычными ДЕЗами обслуживанием домов предлагается заняться частным компаниям, с которых можно требовать отчет о каждой потраченной копейки. И форму управления домом предлагается выбрать самим жильцам. Новый Жилищный кодекс, вступивший в силу 1 марта 2005 г., постановил, что к 1 марта 2006 г. люди должны, наконец, определиться с формой объединения для выбора компании-управдома.

Однако рынок жилищно-коммунальных услуг в Москве находится в зачаточном состоянии. Основную массу управляющих структур составляют ДЕЗы, которые по собственному усмотрению выбирают подрядные организации. Доля же товариществ собственников жилья (ТСЖ), самостоятельно определяющих судьбу своих жилищ, остается почти незаметной - менее 3% от общего количества домов. Срок с определением формы управления перенесли на 1 января 2007 г. Но, думаю, и к тому времени мало что изменится. Ведь подавляющее большинство граждан считают, что их собственность начинается после входной двери в квартиру. А о том, что еще есть общее имущество собственников помещений, которое тоже надо содержать в рабочем состоянии, они как-то забывают, предпочитая по привычке ворчать на немытый подъезд, неблагоустроенный двор и протекающую кровлю.

В соответствии со ст. 161 ЖК жильцы должны выбрать одну из трех форм управления общим имуществом и придомовой территорией.

Вариант первый - собственники дома, не создавая юридического лица, будут сами заключать договора с поставщиками услуг. Но этот вариант подходит, в основном, для частных домовладений. Если речь идет о многоквартирном доме, никакая организация не будет работать с отдельно взятым собственником.

Вариант второй - создать ТСЖ, которое самостоятельно выбирает подрядчиков на оказание услуг по эксплуатации дома (в том числе и ДЕЗ, если устраивает), или делегирует полномочия некоей управляющей компании.

Третий вариант – выбрать управляющую компанию, утвердить условия договора на управление и заключить договор.

И четвертый вариант, последний - ничего не предпринимать. Тогда после 1 января 2007 г. местные власти сами выберут УК, выставив право обслуживания вашего дома на торги. О том, как подобные конкурсы и торги проводятся, всем известно. В первую очередь разберут "особо привлекательные" дома, находящиеся в хорошем месте, не требующие капитального ремонта и т. п. И чем дальше ваш дом от совершенства, тем выше вероятность того, что в качестве УК к нему будет прикреплен все тот же ДЕЗ. Платежи при этом варианте скорее всего останутся на прежнем уровне, и дотации на ремонт дома практически гарантированы, но и качество услуг останется ДЕЗовским.

Можно ли реализовать непосредственный способ управления в многоквартирных домах?

Никто не знает ответа на этот вопрос. Хотя бы потому, что таких примеров практически нет. Это, конечно, вероятно, если многоквартирный дом целиком принадлежит одному владельцу, или двум, в крайнем случае, четырем. Не очень много примеров, когда такой способ управления применялся в малоквартирных домах. Ведь при этом каждый собственник должен лично вступить в договорные отношения со многими обслуживающими и ресурсопоставляющими организациями, предоставляющими нам жилищные и коммунальные услуги. Либо, что разумнее, должен поручить от своего имени осуществить эту работу доверенному лицу. Действуя по его поручению, тот должен контролировать работу множества организаций, предъявлять претензии в случае некачественного или несвоевременного предоставления услуг, отвечать за своевременность платежей каждого и отчитываться перед нами за надлежащее представление наших интересов.

Будут ли созданы ТСЖ в большинстве домов?

ТСЖ – это более совершенная, отработанная на практике и в лучшей степени отрегулированная законодательством форма самоуправления в жилищной сфере. Общее собрание собственников выбирает правление, которое из своего состава выбирает председателя, заключает договоры на обслуживание дома, контролирует качество предоставляемых услуг. Правление подконтрольно ревизионной комиссии и подотчетно общему собранию. При такой форме средства собственников расходуются наиболее эффективно и целесообразно. Если обслуживающие организации работают плохо, правление их поменяет. Если плохо работает правление, его переизберут на общем собрании.

Вывод напрашивается сам: ТСЖ надо создавать главным образом для того, чтобы обезопасить себя от опасности перейти в управление неизвестной компанией и от получения услуг ненадлежащего качества.

Основной вопрос, который волнует большинство жильцов: сколько придется платить за квартиру? Как правило, создание ТСЖ влечет за собой повышение квартплаты. Согласно ЖК, собственники имеют право определять цену услуг по содержанию и ремонту дома, точнее говоря - ценовой потолок, ориентируясь на собственные финансовые возможности. Цены на коммунальные услуги (отопление, горячее и холодное водоснабжение, электричество) остаются равными для всех - и для собственников, и для нанимателей, поскольку они регулируются государством.

Помимо этих затрат в ТСЖ жильцам также приходится оплачивать содержание правления. Зарплата председателя ТСЖ, если он работает не на общественных началах, наемного управляющего, бухгалтера и других наемных работников. Эти затраты рассчитываются правлением ТСЖ или УК и могут в несколько раз отличаться от стандартных ДЕЗовских, как правило, в сторону увеличения. Но у эффективно функционирующего ТСЖ, сдающего в аренду площади (под офисы, для размещения рекламы на стенах, установки рестрансляторов операторов сотовой связи на крыше), всегда есть возможность сделать плату по определенным позициям ниже городской. Однако это не может в полной мере уровнять затраты на содержание дома ТСЖ с ДЕЗовскими. Главный упор следует делать на качество предоставляемых услуг.

Сейчас на содержание и текущий ремонт дома (без учета воды и отопления) мы платим ДЕЗу в среднем 3-5 руб. за 1 м2, причем реальные затраты составляют примерно 12 руб., а остальное доплачивает государство. С созданием ТСЖ подобные услуги поднимутся до 12-15 руб., в зависимости от того, какие организации будут обслуживать дом и какие дополнительные услуги будут востребованы - охрана, видеонаблюдение и т. п. Дождаться дотаций от государства в ТСЖ практически нереально. Так же обстоят дела и с льготными категориями граждан, хотя государство обязано перечислять в установленные сроки на расчетный счет ТСЖ деньги за состоящих в нем льготников.

У ТСЖ есть как положительные, так и отрицательные стороны

К плюсам можно отнести возможность сокращать расходы жильцов за счет использования ресурсов дома. Положительным является то, что ТСЖ вправе выбирать и контролировать эксплуатирующую компанию, требовать отчет о потраченных средствах, следить за качеством оказываемых услуг, и в случае неудовлетворительной работы той или иной организации поменять ее. Можно также принять в штат свой обслуживающий персонал, а для выполнения сторонним организациям оставить только те услуги, которые самому ТСЖ выполнять невыгодно. Кстати, этот обслуживающий персонал может оказывать дополнительные услуги для жителей того же дома и соседних домов и зарабатывать дополнительные средства для ТСЖ.

Что касается минусов, их два

Это нежелание государства помочь ТСЖ. Выше уже говорилось о нежелании города возвращать разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги, кроме того, нам «простили» и не произведенный капитальный ремонт. И второй отрицательный момент - непонимание и инертность жильцов дома. Надо обладать выдающимися организаторскими способностями, чтобы отладить процесс жизнедеятельности такого сложного организма, как дом. А затем избрать это сложнейшее дело своим основным занятием и круглосуточной работой без отпусков и выходных не менее, чем на 2 года. При этом большинство проживающих в доме будут испытывать равнодушие, непонимание и зачастую нежелание участвовать в процессе управления домом, и что совсем не редко бывает, в расходах на его содержание.

Управляющие компании. Проблемы и перспективы

Вариант третий - самый простой, но и самый дорогой. Нанять управляющую компанию, которая все сделает за вас. К расценкам надо сразу добавить 20-30%, да и не каждый дом возьмется обслуживать УК, так как более выгодно обслуживать многоквартирные высотки. Например, стоимость обслуживания 1 м2 25-этажной высотки общей площадью 25 тыс. м2 составляет 10-13 руб., жителям 17-этажного дома площадью в 1,5 раза меньшей придется платить по 15-17 руб., а жителям 9-этажки - 25-30 руб. Но платить более 20 руб. за 1 м2 жильцы типовых домов редко бывают в состоянии, вот и достаются УК, в основном, элитные объекты. Частные компании, оказывающие комплексные услуги по управлению домами, с трудом могут составить конкуренцию привычным ДЕЗам. Малая численность негосударственного бизнеса объясняется слишком долгим монопольным положением жилконтор, их нежеланием сдавать свои позиции, недоверием населения, а также низкой рентабельностью этого бизнеса (со слов владельцев УК - 10-15%). И все же подавляющее большинство многоквартирных домов будет под приглядом управляющих компаний. Пока что преимущества на стороне государственных УК.

Придет ли частный бизнес в сферу управления жилыми домами?

Сложившаяся структура управления жилищным фондом характеризуется тем обстоятельством, что сформировалась она давно и носит отчетливые черты административно-командной системы управления. Звенья управленческой структуры выстроены строго по вертикали, а объектом управления является весь разнородный жилищный фонд района или муниципального образования. Уполномоченная государственная организация осуществляет не только управленческие функции, но и имеет некоторые властные полномочия. Такая структура имеет бюджетное финансирование в виде субвенций, покрывающих издержки от эксплуатации. Бюджетные средства вливаются вне зависимости от объема и качества предоставленных услуг, а исчисляются неким расчетным методом, и, следовательно, не зависят от качества и своевременности предоставления услуг. А вернее, вообще не способствуют повышению эффективности управления.

Другая часть средств – платежи жителей – так же мало зависит от качественных характеристик и эффективности управления, поскольку носят обязательный характер для потребителей. Разобщенность потребителей и отсутствие у них возможностей влиять на качество и требовать своевременного и в надлежащем объеме предоставления услуг, так же порождает полное отсутствие мотивации к повышению эффективности работы управляющей организации.

Так что же получается? Полная безысходность или шансы на улучшение ситуации есть? Что может явиться спасением для миллионов потребителей жилищно-коммунальных услуг? Что даст им реформа ЖКХ? Что приведет к повышению эффективности, улучшению качества обслуживания и содержания жилищного фонда при растущих тарифах и ставках на фоне снижения в них бюджетной составляющей?

Сегодня у госпредприятий в государственной структуре управления нет стремления повышать качество предоставляемых услуг и эффективность управления, поскольку в сложившейся системе им нет альтернативы, они местные монополисты. Если бы были конкуренты, то в борьбе за потребителей, объекты управления, этот порочный круг разорвался бы, возникло бы соревнование между множеством различных организаций, которое бы привело и к эффективному управлению, и к последовательному повышению качества при минимальных затратах. У управляющих организаций возникло бы желание применять современные технологии, малую механизацию, качественные материалы и комплектующие, проводить модернизацию инженерного оборудования, своевременные текущие и профилактические ремонты и т. п.

Принятие Жилищного кодекса РФ в конце 2004 г. разделило представление о возможностях и вариантности в сфере управления жилищным фондом на две эпохи - «до» и «после». «До» жители многоквартирного дома имели только две возможности: либо мириться со всеми прелестями государственной системы управления, либо набраться решимости и взвалить на себя всю полноту ответственности за содержание жилого дома, создав ТСЖ. «После» существенно раздвигает границы наших возможностей, добавляя некоторые другие варианты управления жильем. Но и возлагает на собственников квартир и помещений в многоквартирном доме обязанность не только нести расходы по обслуживанию, содержанию и ремонту нашего жилья (что вполне логично с точки зрения государства – оно же не несет расходов по содержанию частных школ и клиник), но и выбирать способ управления этим домом.

Теперь собственники обязаны (!) проводить ежегодное собрание и выбрать любой из возможных способов управления, а также заключить договор на управление с выбранной управляющей организацией. Мы обязаны заключить такой договор, даже если не выберем - не сможем или не захотим, не сумеем договориться с управляющей организацией и между собой. В этом случае выбор за нас сделают местные власти, а мы должны будем заключить договор на управление. И тогда выбора условий у нас уже не будет, поскольку договор будет единообразным для всех обитателей многоэтажки.

И вот, с одной стороны мы – жители, разноликие, несговорчивые, разные по уровню достатка, уровню представлений о желаемом и возможном. А с другой стороны – управляющая компания, которая хочет (?!) заключить с нами договор на управление. Кто она, откуда взялась, что умеет? Справится ли с поставленной задачей? Хватит ли у нее технических возможностей и средств? Есть ли необходимая техническая документация? Сумеет ли она получить те бюджетные средства, которые выделяются госпредприятиям в ЖКХ на покрытие издержек, иначе предоставляемые услуги резко вздорожают? Вопросов масса. Причем не только у нас, но и у этих редких пока претендентов на управление домами. Кроме того, у них возникает еще один резонный вопрос: а выгодно ли заниматься этим бизнесом? Смогут ли они заработать трудовую копейку и развить дело, или вырученные средства будут столь скудны, что их едва хватит на покрытие расходов?

Вопросов и сомнений очень много, поскольку экономические и юридические условия вхождения частного бизнеса в сферу управления многоквартирными домами вряд ли можно считать идеальными. Проблем тут больше, чем преимуществ.

К примеру, пока не разработаны условия передачи многоквартирных домов от предыдущей управляющей организации к вновь избранной: собственниками на общем собрании или органом местного управления по конкурсу. Очень сложно такой дом новой компании забрать из управления прежней организации. Ведь что означает принять дом в управление? Значит, помимо акта приема-передачи, подписанного передающей и принимающей стороной, принимающая сторона должна получить всю техническую документацию, необходимую для управления и обслуживания дома, финансовую и юридическую документацию, необходимую для перезаключения договоров как с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, так и с пользователями жилищных и коммунальных услуг: физическими и юридическими лицами – собственниками, нанимателями и арендаторами квартир и нежилых помещений многоквартирного дома. Кроме того, необходимы документы, определяющие состав общего имущества многоквартирного дома, включая инженерное оборудование внутри дома и снаружи и придомовый земельный участок. Необходимо иметь достоверную информацию о проведенных ранее ремонтных работах, их составе и объемах и еще многое другое.

Кроме документации, новой управляющей компании необходимо своевременно получить финансовые средства. Это не только платежи жителей и владельцев нежилых помещений, но и бюджетные средства, причитающиеся этому дому. К таковым относятся субсидии малоимущим гражданам, возмещение льгот соответствующим категориям граждан и субвенции на покрытие убытков от предоставления гражданам социальных гарантий (оплата технического обслуживания по минимальным утвержденным ставкам).

А до тех пор, пока нет четкого регламента, определяющего порядок передачи дома в управление, процедура может быть затянута на неопределенное время. Особенно эта проблема скажется на получении финансирования.

Вторая проблема – недостаточность предложенного объема объектов управления. Чем больше объект управления (многоподъездный многоэтажный жилой дом, еще лучше компактно расположенная группа таких домов, или квартал, или целый микрорайон), тем меньше управленческие издержки и выше эффективность управления. Правда, если объект управления слишком велик (район – на примере ДЕЗа), то эффективность управления теряется, а качество предоставляемых услуг снижается.

Третья проблема – большая изношенность жилищного фонда, его хронический недоремонт, в связи с чем затраты на управление такими домами будут существенно выше, чем если бы управляющая компания получила новенький (без строительных недоделок!) жилой комплекс, либо жилой дом после основательного капитального ремонта.

И четвертое – низкая платежеспособность населения. Услуги в жилищной сфере многокомпонентны и высокозатратны. Чтобы обеспечить госстандарт предоставляемых услуг по текущему ремонту и содержанию (техническому обслуживанию), управляющая компания должна заключить договоры не менее чем с десятью различными специализированными организациями: аварийной службой, предприятием по техническому обслуживанию и ремонту лифтов, автотранспортным предприятием по вывозу мусора и т. п. Работа лифтов и иного инженерного оборудования дома (насосы, бойлерная), освещение мест общего пользования и придомовой территории также требуют значительных затрат на энергоресурсы. Реальная себестоимость затрат управляющей компании на обеспечение должного качества обслуживания сегодня приближается к 20 рублям за 1 м2 в месяц. И это в тех случаях, когда объект управления оптимален по размеру. Если же в расчет берется дом или группа небольших жилых зданий, то сумма затрат делится на меньший метраж, следовательно, стоимость обслуживания одного квадрата может стать существенно выше. И это без учета стоимости коммунальных услуг: отопления, холодной и горячей воды, водоотведения, газа, электроэнергии.

Большинство населения сегодня «не потянет» суммарную квартплату в 50-60 рублей за квадратный метр. Следовательно, рентабельность предприятий, которые придут в сферу управления жилищным фондом, будет крайне невысокой: 15-20% максимум. Интересны ли такие доходы бизнесу сегодня? Наверное, в условиях стабильности и в просматриваемой перспективе развития своего бизнеса, можно было бы подумать. Но есть еще НО, и не одно.

Первое – крайняя нестабильность, заключающаяся в том, что договор на управление заключается на срок от 1 года до 5 лет, но при этом собственники помещений многоквартирного дома имеют право в любое время изменить выбранный способ управления, а значит, и сменить управляющую организацию. Возможно, управляющая организация, выбранная жителями на общем собрании или выигравшая открытый конкурс у огромного числа конкурентов, будет изо всех сил стараться закрепиться на территории и потому обслуживать нас отлично. Но ведь мы не исключаем конкурентную борьбу в этой сфере? На прибыльный объект управления всегда найдутся желающие. Особенно если управляющая компания приложила максимум усилий, повысила ресурсосбережение, отремонтировала инженерные коммуникации, привела в порядок фасады и дворы… Чего бы на такой пирожок не позариться? Близится время, когда рейдерные схемы по захвату предприятий придут и в эту сферу. Тем более что для этого достаточно подговорить парочку-троечку недовольных жильцов, которые найдутся при любом уровне обслуживания.

Так есть ли перспективы? Поскольку автор этой статьи страдает хроническим оптимизмом, то ответ скорее положительный. Еще и потому, что процесс разгосударствления в этой сфере в конце-концов неизбежен. Поскольку государство не управляет частными клиниками и школами, не будет оно управлять и частным жильем, какового в нашей стране более 60%. И потому, что эта сфера – реальный сектор экономики, и бизнес, хотя и хочет высокой рентабельности, непременно в этот сектор придет.

Какие существуют возможности по повышению эффективности управления и рентабельности? Думаю, помочь делу может комплексный подход. Что-то одно, волшебное и спасительное, нам не поможет. Нужно использовать множественность направлений.

Первое - повышение энергоэффективности и ресурсосбережение.

Второе – применение современных технологий, малой механизации. Сбор и переработка вторичных ресурсов, причем первичную сортировку нужно максимально приблизить к местам первичного сбора.

Третье – расширение спектра услуг. Сейчас управляющая компания для оказания услуги в минимальном, утвержденном государственном стандарте «собирает» с десяток обслуживающих и примерно такое же число ресурсопоставляющих организаций. Но ведь таким же образом она может «собирать» поставщиков иных услуг, не менее необходимых. Их спектр безграничен, начиная от услуг по уборке помещений, мытью окон и ремонту квартир, заканчивая дилерскими соглашениями с поставщиками строительных материалов, комплектующих изделий, интернет-провайдерами и операторами связи.

Четвертое. Управляющая компания – это наиболее логичный заказчик работ по капитальному ремонту дома, благоустройству прилегающей территории, устройству спортивных и детских площадок. Более того, по мере перекладывания обязанности проводить капитальный ремонт на самих собственников, они все чаще будут выступать с инициативой проведения капитального ремонта с надстройкой дома или пристройкой к нему в целях привлечения инвестиций для капитального ремонта дома (конечно, без отселения).

Пятое – развитие собственных направлений деятельности, которые могут быть как направлены на снижение затрат на ремонт и содержание жилых домов, так и быть востребованы в жилищной сфере. К примеру, управляющая компания заключает договор с городской аварийной службой. Оплата такого договора носит, как правило, абонентный характер. Это же правило действует при обслуживании иного инженерного оборудования, начиная от домофона, заканчивая лифтами и бойлерными. Случилась поломка или нет – цена едина. При достаточном масштабе объекта управления целесообразно создавать специализированные службы при самой управляющей компании, а в перерывах между аварийными ситуациями (при качественном содержании их число должно уменьшаться) задействовать этот персонал на профилактических работах и текущем ремонте.

То же касается младшего обслуживающего персонала, к примеру, дворников и уборщиц. В домах, которые обслуживаются госконторами, их в течение трудового дня не найдешь. Дворники появятся рано утром, пошаркают метлой по тротуару или поколотят ломиком по наледи, и ищи-свищи. Уборщица также в подъезде появляется только в одной ей ведомое время. Частные же управляющие компании идут по другому пути: создают комплексные клининговые подразделения, оснащенные хорошим инвентарем, моечными и уборочными машинами, средствами бытовой химии. Такая бригада трудится на объекте целую смену. Как правило, рабочие владеют и смежными специальностями: могут подкрасить и подремонтировать. Ну, и частные заказы выполнить.


 
Лента новостей
19:57 Ажиотаж на рынке недвижимости Москвы может закончиться обвалом
19:54 От неудачной регистрации до суда - один шаг
19:52 За квартиру возьмут в прогрессии
19:47 "Первичность" и "вторичность" рынка московских квартир
19:45 Квартиры подорожали, агенты подешевели
19:41 8 шагов от мечты к квартире
19:39 Недвижимость как способ вложения денег
19:37 Как купить квартиру за 40 тыс. долл. и не прогадать?
19:34 Клиентские истории: о любви к риелторам
19:30 Покупаем квартиру: клиент всегда неправ?
Опросы
Готовы ли Вы взять ипотечный кредит на квартиру?
Проголосовало: 484
Архив опросов
Последние темы форума

28 мая

Душевые кабины!!!

25 августа

возраст баскова

25 августа

часы casio цены -5868

25 августа

бесплатное порно бабушек

Реклама


Законодательство

Жилищный кодекс РФ

Земельный кодекс РФ

Градостроительный кодекс РФ

Семейный кодекс РФ

Закон РФ "О защите прав потребителей"

ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"

Гражданский кодекс РФ (Часть 1)

Гражданский кодекс РФ (Часть 2)

Гражданский кодекс РФ (Часть 3)

Гражданский кодекс РФ (Часть 4)

Городская недвижимость | Ипотека и страхование | Загородная недвижимость | Интерьер и декор | Подмосковье